Koronavirüs (COVID-19) Salgınının Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Koronavirüs (COVID-19) Salgınının Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi ile ilgili bilgi yazısıdır.

Ülkelerin geri bildirimleri ile Koronavirüs (COVID-19) vakaları tüm dünyaya yayılmış bulunmaktadır. COVID-19 krizi devam ederken, İç İşleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelgeye göre, “umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (alışveriş merkezi ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri” geçici bir süreliğine 16.03.2020 tarihi saat 00.00 itibarıyla durdurulacağına ‘’ karar verilmiştir.

Genelgenin içeriğine göre çok sayıda insan için ekonomik anlamda olumsuz geçecek bir sürece geçilmiştir. Genelge kapsamında işçi-işveren ilişkisinden tutup, kiraya veren-kiracı ilişkisine kadar birçok sektör ele alınmıştır.

Daha önceki yazılarımızda işçi-işveren arasındaki ilişkiye ve devam edecek süreçte yapılması gereken iş ve işlemlere değinilmiş olup, bu yazımızda sadece Koronavirüs (COVİD-19) Salgınının Kiraya Veren- Kiracı arasında yapılmış kira sözleşmelerine etkisi açıklığa kavuşturulacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kira sözleşmelerinin feshine uygulanacak genel hükme bakacak olursak; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Kanunda bildirilen fesih süresi ise şöyle telaffuz edilmiştir.

“Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”

Görüldüğü üzere, kira sözleşmesi tek tarafın irade beyanına göre hemen sonuçlandırılmamakta, bir takım şartlar ve mali külfet aranmaktadır.

Hayatın normal seyrinde taraflar sözleşme serbestisi gereği aralarındaki kira sözleşmesine uymakla yükümlüdürler. Ancak, bir tarafın olağanüstü fesih hakkı söz konusu ise, taraflar kira sözleşmesini belirli şartlar dahilinde feshedebilirler. Konu hakkında Türk Borçlar Kanunu madde 331 şöyle der: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Burada tartışılması gereken olgu Koronavirüs (COVİD-19) salgınının kira sözleşmesini çekilmez kılan önemli bir sebep olup olmadığıdır. Burada önemli sebep kavramını Türk Medeni Kanununda yer alan dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ile değerlendirmek gereklidir. Yukarıda anılan Türk Borçlar Kanununun ilgili maddesinde önemli sebebin tanımı yapılmamış ve hangi durumların önemli sebep olacağı da belirtilmemiştir. Ayrıca, önemli sebeplerin sözleşmenin kurulduğu sırada, taraflarca önceden öngörülememesi gereklidir. Önemli sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebiliyorsa veya bunların ortaya çıkmasında bu sebebi ileri sürenin kusuru varsa Türk Borçlar Kanununun 331. maddesine dayanarak kira sözleşmesi feshedilemez.

Koronavirüs (COVİD-19) salgınının tüm dünyada gerek yaşamı gerekse ekonomik hayatı felakete sürüklediği gözle görülebilir derece açık olması karşısında, kiracıların kira sözleşmelerini Olağanüstü Feshe dayandırarak genel hükümlere göre belirlenen ve yukarıda ifade edilen fesih sürelerine uyarak feshedebilme hakları bulunmaktadır.

Olağanüstü Fesih halinde sözleşmenin feshi sonrasında yaşanılacak parasal çıkmazlarda Türk Borçlar Kanunu 331/2 ye göre; Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.

Son olarak belirtilmesi gereken husus şudur: Türk Borçlar Kanununun 331. maddesi hükmü; 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır.

Hal böyle iken; kiracının tacir, özel veya kamu tüzel kişisi olması durumunda kanun kiracıya kira sözleşmesini olağanüstü fesih ile sona erdirme imkânını 01.07.2020 tarihinden önce tanımamaktadır.

Avukat Mikail YEŞİL
Yeşil Law Office